© ООО "Шафаг 88", 2022.
Все права защищены
Компания «Коллиерз» подготовила подробный отчет о ситуации и тенденциях на рынке коммерческой недвижимости, в котором представлена подробная информация о крупнейших сделках по общей сумме и цене за 1 кв.м.
Полную версию отчета можно скачать здесь
Общее предложение офисов класса B превышает 1 миллион кв. м. Офисы класса А отсутствуют. Новое предложение в 2022 году составило почти 38 тыс. кв. м, что более чем в 6 раз превышает результаты 2021 года
В 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости: вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения (которые раньше не являлись игроками на рынке аренды частных помещений).
Начиная с 2020 года вакантность увеличилась боле чем в 4 раза и к концу года с учетом ввода новых объектов, составила 19.5% от общего стока или более 200 тыс. кв. м. Причем в классе В1 вакантность превысила 28%. Причиной этому послужило в значительной мере сокращение численности IT-компаний и их сотрудников.
Инвестиционных сделок в строгом понимании термина происходило не много. Основные крупные сделки совершались с целью дальнейшего использования для собственных нужд.
* Без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в офисах условного класса B1 для арендаторов >500 кв. м.
** Цены с НДС
* Цены содержат НДС.
** Без НДС , эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в офисах условного класса B1 для арендаторов >500 кв. м.
*** Не фактическая, условная расчетная величина.
Общее предложение торговой недвижимости Минска скоро достигнет 1,5 миллион кв. м. Причем 32% от стока занимают современные торгово- развлекательные центры, список которых в 2022 году пополнился
ТРЦ Green Time и ТРЦ Minsk City Mall.
В 2022 году спрос со стороны арендаторов был осторожным: большинство непродовольственных арендаторов приостановили развитие, но и массового ухода с рынка не наблюдалось.
Незначительный рост вакантности на рынке за 2022 года произошел, в основном, за счет ввода новых объектов, которые в настоящее время имеют низкую заполненность. Низкая вакантность обусловлена отсутствием ввода новых объектов на протяжении полутора лет и существовавшим незначительным предложением площадей в объектах современного формата.
Крупные сделки совершались между продуктовыми ритейлерами и в большинстве случаев без привлечения финансирования: ООО «Табак-Инвест», ОДО «Виталюр», ООО «Евроторг».
* Без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей для не якорного арендатора среднего размера (250 – 400 кв. м)
** Цены с НДС
* Цены содержат НДС.
** Средняя оценочная ставка аренды (экспертное мнение) на 1 кв. м GLA без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.
*** Не фактическая, условная расчетная величина.
Предложение качественной производственно-складской и логистической недвижимости все еще ниже потенциала Минского региона, в связи с чем многие компании прибегают к BTS-строительству необходимых площадей.
В 2022 на спрос влияли рост складских запасов, развитие e-commerce и создание производств по импортозамещению многих товаров, поставка которых в Беларусь приостановлена в связи с санкциями.
В 2022 году изменений вакантности не произошло, на конец года она составляла 4%. Фактически все площади, которые вводились в большом объеме в 2021 году, до конца календарного года были заполнены.
Ряд дорогих сделок совершались с помещениями в нововведенных складских и логистических комплексах в д. Цнянка и д. Дроздово. В регионах совершались единичные крупные сделки с действующими производственными комплексами.
* Без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей
** Цены с НДС
* Цены содержат НДС.
** Средняя ставка без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.
*** Не фактическая, условная расчетная величина.
Доля брендовых гостиниц составляет 18%. В 2022 году под брендом Hilton открылась 4* гостиница The Basilian Minsk Curio Collection на 39 номеров. Также введен небольшой бутик-отель Zalkind Hotel 4*.
91% от численности лиц, размещенных в гостиницах и аналогичных средствах размещения в 2021, являются или гражданами Беларуси, или жителями стран СНГ.
начале марта 2022 года в Беларуси и России приостановили работу сервисы для поиска жилья Booking.com и Airbnb, что очень серьезно снижает туристический потенциал локации с точки зрения иностранных туристов.
Самой громкой и практически единственной сделкой стала покупка ООО «Табак-Инвест» бывшей гостиницы Mercure, введенной в эксплуатацию еще в 2018 году, но не эксплуатировавшейся из-за судебных разбирательств.
* коэффициент загрузки гостиниц и аналогичных средств размещения в Минске на конец 2022 года согласно данным Белстата.
** с НДС и завтраком, в категории отелей 3* учитывались наиболее современные отели, представленные на рынке.
** Цены содержат НДС
* Цены c НДС
Цены на офисную недвижимость еще будут снижаться вслед за падением ставок аренды. Уровень цен сделок 2019 года, когда рынок офисной недвижимости был перегрет, в среднесрочной перспективе не будет достигнут.
Рынок торговой недвижимости находится в равновесной стадии, сделки совершаются в основном по справедливой цене. В данном сегменте следует обращать внимание на value- added активы (торговые центры с высокой вакантностью, которые нуждаются в реконцепции или серьезной маркетинговой поддержке).
Рынок складской недвижимости находится в фазе роста, по мере увеличения стока доходность инвестора будет снижаться. Однако 2023 год, вероятнее всего, все еще будет подходящим годом для инвестирования в складскую недвижимость.
На рынке отелей все инвестиции являются высокорискованными. При этом четкая концепция и попадание в нужный сегмент потребителя может обеспечить высокую отдачу. Следует обращать внимание на небольшие проекты, рассчитанные на внутренних туристов или посетителей из стран СНГ.
Источник: https://belretail.by/article/krupneyshie-sdelki-na-ryinke-kommercheskoy-nedvijimosti-belarusi-v-godu
Динамика роста вакантности и снижения ставок аренды в торговых объектах не была значительной, считают эксперты независимой консалтинговой компании «Коллиерз».
По итогам 2022 года в г. Минске предлагалось порядка 1 452,2 тыс. кв. м. валовой арендной площади (GLA) в торговых объектах современного формата. Обеспеченность жителей столицы торговыми площадями составляет 715 кв. м на 1 тыс. жителей, что в целом достаточный уровень для комфортного обслуживания населения, при этом в плане качества его состояние еще далеко не насыщенно.
В 2023-2024 годах ожидается ввод более 340 тыс. кв. м. торговых площадей.
В течение года на рынке проходили значительные ротационные процессы, в том числе вызванные уходом с рынка иностранных ритейлеров и финансовой несостоятельностью отечественных, успешные ритейлеры продолжали свое развитие.
В 2022 г. ставки аренды в современных торговых центрах незначительно снизились. В связи с вводом новых объектов в 2022 году, вакантность на конец года немного выросла и составила 9,6%.
1 GLA – Gross Leasable Area или валовая арендопригодная площадь.
2 Ставки арендной платы приведены в евро за 1 кв. м /мес. без НДС и операционных расходов по действующим договорам
В 2022 году в г. Минске впервые с 2020 года состоялся ввод новых крупноформатных торговых объектов: торгово-развлекательный центр Green Time арендопригодной площадью 13 тыс. кв. м. и торгово-развлекательный комплекс Minsk City Mall (GLA 17 тыс. кв. м.), в торгово-развлекательном комплексе «Экспобел» введен новый корпус (GLA 18,5 тыс. кв. м.).
За 2022 год сток торговых площадей в Минске увеличился на 48,5 тыс. кв. м и на конец года составил 1 452 тыс. кв. м.
Реализация ряда крупных проектов коммерческой недвижимости в Минске в 2023-2024 годах должна значительно увеличить сток, в первую очередь, основной вклад ожидается от ТРЦ «Авиа Молл» торговой площадью 90 тыс. кв. м., ТРЦ «Галерея Сеница» (GLA 27 тыс. кв. м.), ТЦ в МФК Prizma (22 тыс. кв. м. торговой площади), а также анонсированное до конца 2023 года открытие торгового дома белорусских товаров в экс-ТРЦ «Магнит Минска» (GLA около 54 тыс. кв. м.).
Структура спроса на помещения по размеру на протяжении последних лет остается условно стабильной, среди арендаторов по-прежнему преобладает спрос небольших площадей. В 2022 году в торговых центрах появлялись мультибрендовые пространства: «We are» в ТРЦ «Дана Молл» и «TREND PARK» в ТРЦ Galleria Minsk. Развлекательная составляющая пополнилась ледовым катком в ТРЦ DiaMond City, в ТРЦ Palazzo открылись кинопространство «Mooon» и «Синемариум», фудмолл «Конкорс» и фитнес-центр заработали в ТРЦ Galileo, музей популярной науки «Квантум 2.0» в ТРЦ «Титан».
Структура торговых центров стала все более соответствовать общемировым тенденциям: снижается доля гипермаркетов и магазинов электроники и бытовой техники (минус 4 п.п. за год), растет доля объектов общественного питания, досуга и развлечений (годовой рост 5 п.п.). В целом, торговые центры становятся в первую очередь местом встречи и совместного времяпрепро- вождения, и уже во вторую – местом покупок. Эта тенденция в последние два года все более присуща и Минску.
Торговые центры, не отвечающие современным тенденциям, достаточно быстро постепенно умирают вместе со своими арендаторами («Арена Сити», «Европа», «Паркинг» и т.п.). Ряд торговых центров взяли курс на «беларуский колорит». Вслед за ТЦ «Столица» о реконцепции в схожем формате заявил ТЦ «Купаловский», долгострой «Магнит Минска» также сориентировали на наполнение отечественными брендами.
Национальные розничные сети с лета 2022 г. возобновили свое развитие. Наиболее активно развивались «Соседи» и «Санта», которые приросли почти на сорок новых магазинов каждая. Чуть скромнее, но тоже активно, прирастали новыми магазинами «Доброном» и «Евроопт», каждая из которых открыла около десяти новых магазинов. Green, «Гиппо», «Светофор» и «Простор» открывали единичные, но крупные объекты.
Ввод новых площадей во второй половине 2022 г. незначительно отразился на росте вакантности. По ранее введенным объектам вакантность даже сокращалась из-за отсутствия ввода новых объектов торговой недвижимости в предыдущие годы. Новые магазины, особенно в течение второго полугодия, открывались во всех ТОПовых торговых центрах: наиболее активно в Galileo, «Корона-Замок», Palazzo, «Экспобел», Green City и «Тивали».
Таким образом, рост вакантности в конце 2022 года до 9,6% является статистическим и, скорее всего, будет непродолжительным.
В целом по рынку крупноформатной современной торговой недвижимости города Минска в ближайшее время реальная вакантность вернется к прежнему уровню в пределах 7,2-7,6% от стока.
В 2022 году на минском рынке торговой недвижимости не было такого резкого снижения ставок, как в офисном сегменте. В течение нескольких месяцев в начале года наблюдалось снижение ставок в валютном эквиваленте по объектам, где арендаторы в большинстве своем уплачивали процент от товарооборота. К концу периода эта разница нивелировалась, и процент от выручки оставался популярным инструментом арендных отношений.
Можно констатировать, что в настоящее время ставки аренды в валютном коэффициенте находятся на прежнем уровне, и значительных потрясений на рынке не произошло.
* без НДС и операционных расходов
** По средневзвешенному официальному курсу за декабрь 2022 г., установленному Национальным банком в размере 2,7064 BYN за 1 EUR
* без НДС и операционных расходов
** до 200 кв. м торговой площади
*** По средневзвешенному официальному курсу за декабрь 2022 г., установленному Национальным банком в размере 2,7064 BYN за 1 EUR
В 2022 году на рынке торговой недвижимости города Минска было совершено 11 сделок купли-продажи крупных (от 500 кв. м) торговых площадей. Общий объем сделок составил 38 тыс. кв. м. на 31 млн. долл. США с НДС.
Сделки совершались и между продуктовыми ритейлерами («Просто- ритейл», «Табак-инвест», «Виталюр», «Евроторг»), в большинстве случаев без привлечения финансирования.
Крупнейшая на столичном рынке в 2022 г. сделка состоялась в отношении здания ТЦ «Е-Сити» (ул. Иосифа Гошкевича, 3) общей площадью 11,8 тыс. кв. м. и стоимостью $15,1 млн с НДС между компаниями «Евроторг» и «Табак-инвест».
Сделка с самой высокой стоимостью площади ($1 330 с НДС за 1 кв. м.) совершена между компаниями «Виталюр» и «ЦБК-торг» в отношении супермаркета (ул. Космонавтов, 5А) общей площадью 2,1 тыс. кв. м. и стоимостью $2,7 млн с НДС.
По итогу 2022 года в г. Минске обеспеченность населения торговыми площадями составляет 715 кв. м на 1 тыс. жителей, что в целом достаточный уровень для комфортного обслуживания населения, при этом в плане качества его состояние еще далеко не насыщенно.
Рынок торговой недвижимости оказался устойчивым к влиянию санкционного давления, уходу зарубежных брендов или административному ценовому регулированию и запрету на заключения договоров аренды в «валютной привязке». Например, «Гиппо» уже арендовал 2 700 кв. м под супермаркет в строящемся ТЦ в МФК Prizma.
Вакантность в среднесрочной перспективе вырастет за счет нового ввода торговых центров). В настоящее время, по мере заполнения площадей в Minsk City Mall, ожидается, что вакантность вернется к естественному уровню 7-8%. Только торговые центры устаревшего формата и/или с невнятной концепцией будут демонстрировать рост вакантности.
Ротация в наиболее крупных и успешных торговых объектах будет происходить в единичных случаях, в то время как крупные площади будут преобразовываться в мультибрендовые и/или развлекательные пространства.
Ставки аренды находятся в равновесном значении, их изменение маловероятно. Некоторое снижение ставок допускается во вводимых новых торговых центрах до уровня, позволяющего девелоперу обслуживать банковские кредиты, а арендатору функционировать в условиях снижения покупательской способности.
Покупательская способность будет снижаться под влиянием сразу нескольких факторов: роста потребительских цен, снижения уровня доходов населения, выводом средств в иностранную валюту для обеспечения финансовой безопасности и т.п.
Роль развлекательной составляющей и питания в торговых центрах будет расти, продолжится процесс укрупнения фудкортов и увеличения доли арендаторов из категории общественного питания.
Обширное исследование включало в себя онлайн-опрос 2000 владелиц бизнесов или самозанятых женщин в 11 странах, в том числе в Беларуси, 75 глубинных интервью и работу в фокус-группах. Полученные данные позволяют составить детальный портрет среднестатистической предпринимательницы региона и понять трудности и проблемы, с которыми сталкиваются женщины в ходе своей карьеры.
Полученные данные свидетельствуют, что беларусские предпринимательницы желают активнее пользоваться электронными платежами и научиться привлекать дополнительное финансирование
Эндрю Врубель, партнер-основатель Emerging Europe — В этом исследовании мы стремились как можно глубже исследовать женское предпринимательство и определить все потенциальные препятствия, которые могут повлиять на бизнесы и стартапы, создаваемые женщинами. Мы также хотели изучить потребности предпринимательниц и найти решения, которые расширили бы их возможности и помогли женским бизнесам процветать и развиваться на международном уровне».
В целом, большинство принадлежащих женщинам бизнесов в Восточной и Юго-Восточной Европе, Центральной Азии и на Кавказе (84%) предоставляют товары и услуги только в пределах своих государств, но предпринимательницы заинтересованы в обучении ведению бизнеса за рубежом.
Ведущими секторами, в которых работают женские бизнесы, являются красота и здоровье (17%), розничная торговля (12%), сельское хозяйство и продовольствие (12%), образование (8%) и пиар и маркетинг (7%). Две трети предпринимательниц не привлекают внешнее финансирование, а три четверти не имеют наемных работников. Около 35% принадлежащих женщинам бизнесов в регионе были основаны с вложениями менее $1000. Лишь каждая десятая предпринимательница имеет больше 5 сотрудников.
Женщины стремятся к профессиональной и финансовой независимости. Основными источниками мотивации открыть свое дело для женщин являются желание увеличить доход (50%), желание работать на себя (31%) и исполнение мечты (21%). В Беларуси основной мотивацией начать бизнес является увеличение дохода (47%) и стремление к независимости (35%).
Предпринимательницы почти в равной мере озабочены бизнесом и личной жизнью. Опрошенные заявили, что больше всего переживают, что их бизнес потерпит неудачу (29%), что их финансовое положение ухудшится (27%) и что они оставят семью и детей без внимания (25%). Тенденции в Беларуси аналогичны: женщины в основном обеспокоены провалом бизнеса (34%) и ухудшением финансового положения (21%).
Женские бизнесы страдают от конкуренции и проблем с привлечением финансирования. Предпринимательницы чаще всего сталкиваются с такими трудностями, как высокая конкуренция (40%), привлечение капитала (32%) и неблагоприятные условия ведения бизнеса (31%). Респондентки в Беларуси отметили, что самою большой проблемою при открытии и ведении бизнеса в их стране является высокая конкуренция, а неблагоприятные условия ведения бизнеса и проблемы с привлечением капитала на себе ощущают только 33% и 20% соответственно.
Предпринимательницы желают обучаться ведению бизнеса в интернете. Основные навыки, которые опрошенные хотят приобрести, — это стратегии получения дополнительного финансирования (47%), цифровой маркетинг и ведение социальных сетей (37%), электронная коммерция (24%) и расширение бизнеса на международном уровне (21%). В Беларуси топ самых популярных навыков выглядит точно так же: на первых местах стратегии получения дополнительного финансирования (39%), цифровой маркетинг и ведение социальных сетей (26%) и электронная коммерция (26%).
Предприятия, принадлежащие женщинам, расплачиваются с сотрудниками и поставщиками наличными, но, как правило, устанавливают POS-терминалы для клиентов. 42% предпринимательниц расплачиваются со своими сотрудниками и поставщиками наличными, а оплату картой предпочитают лишь 37%.
В Беларуси платят сотрудникам и поставщикам наличными 38%, а оплате картой отдают предпочтение лишь 34%.
Однако среди клиентов электронные платежи гораздо популярнее: 37% респонденток отметили, что за их товары и услуги чаще всего расплачиваются картой, а 42% заявили, что предпочитают, чтобы их клиенты платили картой. Для сравнения, 35% предпринимательниц заявили, что их клиенты чаще расплачиваются наличными, и только 28% предпочитают, чтобы клиенты пользовались наличными и далее.
В Беларуси клиенты в основном платят картой (50% против 27%, которые расплачиваются наличными). А почти половина белорусских предпринимательниц заявили, что предпочитают, чтобы за их товары и услуги расплачивались картой.
Следующий этап партнерства Visa и Emerging Europe, амбициозной целью которого является объединение предпринимательниц всего региона в рамках сообщества She’s Next, — предоставить им платформу для общения, наставничества, обмена опытом и расширения горизонтов бизнес-деятельности.
Информация об Emerging Europe
Emerging Europe — это платформа для развития сообществ и бизнеса со штаб-квартирой в Лондоне, помогающая государственным и частным организациям расти и расширяться на международном уровне. Наша миссия — способствовать устойчивому росту в развивающихся странах Европы. Мы являемся идеальным партнером для всех, кто желает ориентироваться в обстановке в регионе или же расширять там деятельность. Благодаря глубокому анализу, изучению рынка, исследованиям, программам и интересному контенту мы помогаем компаниям, правительствам и организациям гражданского общества процветать. Мы предоставляем им целевую информацию, доступ к ключевым заинтересованным сторонам и данные для принятия правильных бизнес-решений. Наша онлайн-платформа Emerging Europe — самый авторитетный в мире источник аналитических материалов о регионе на английском языке.
