«Российским брендам теперь не до нас — они делят свой рынок». Эксперты — о ситуации в ритейле
16.08.2022 | Аналитика
«Российским брендам теперь не до нас — они делят свой рынок». Эксперты — о ситуации в ритейле
Несмотря на то, что в этом году в Беларуси ввели в строй пока всего один крупный торговый объект, ситуацию на отечественном рынке ритейла нельзя назвать плачевной. В Минске не наблюдается заметного роста вакантности или резкого снижения арендных ставок.
Читать далее

Несмотря на то, что в этом году в Беларуси ввели в строй пока всего один крупный торговый объект, ситуацию на отечественном рынке ритейла нельзя назвать плачевной. В Минске не наблюдается заметного роста вакантности или резкого снижения арендных ставок. В отличие от той же России, белорусский рынок торговой недвижимости находится в более выигрышном положении. Уход международных брендов у нас не носил массовый характер, а собственникам не приходилось сталкиваться с досрочным прекращением контрактов по аренде. О том, какие изменения произошли на рынке за полгода, нам рассказали в представительстве международной консалтинговой компании NAI Global в Беларуси.

ТЦ «Центрополь». Фото используется в качестве иллюстрации.

Предложение

Первое полугодие 2022 года на рынке ритейла и торговой недвижимости знаменательно тем, что впервые с 2020 года в Минске был введен в строй крупный торговый объект. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»). В июне на улице Рудобельской, 3 открылся ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, составила 33 тыс. кв. м.

Название улицы Рудобельской практически неизвестно минчанам. Это − квартал, где строится ЖК «Малая Родина», между улицами Кабушкина и Шишкина, рядом с 4-ой детской больницей.

В высокой стадии готовности также находятся проекты ТРЦ Mega Park и Minsk City Mall. И если по последнему объекту очень высока вероятность открытия уже в начале осени (уже ведется набор персонала в якорный гипермаркет сети Green), то ситуация с ТРЦ Mega Park по-прежнему остается неопределенной. Сейчас ситуация вокруг объекта такая, что его проблематично как ввести в эксплуатацию, так и продать. Инвестор проекта — компания с литовским капиталом, что в современных условиях делает проблематичным эксплуатацию и управление объектом представителями инвестора.

Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представлен более, чем 1423 тыс. кв.м.

Вакантность

В первом полугодии 2022 года заметного роста вакантности не произошло, поскольку существует умеренный спрос на торговые площади, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера, как это было характерно для рынка России. Ряд международных брендов, которые прекратили (приостановили) деятельность в России, не ушли с белорусского рынка. Да и непосредственно представительство мировых брендов на нашем рынке − более скромное. В сложившейся ситуации то, что наш рынок менее насыщен известными международными брендами, оказался преимуществом для торговых центров.

В итоге, ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов по аренде площадей (за редким исключением). Для сравнения, в России уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с тем, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов и вовсе осталась под вопросом. И даже в тех торговых центрах, где ушедшие компании арендовали 25−30% площадей — это было ощутимо.

В Минске вакантность изменилась несущественно. Из-за закрытия отдельных магазинов она стала выше, но данное явление логичнее назвать не ростом, а коррекцией в сторону увеличения, поскольку реальный рост составил всего 0,3−0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывающимися торговыми точками.

Так, за прошедшие полгода новые открытия были в таких имеющих вакантность объектах как «Палаццо» и «Даймонд Сити». Новые магазины белорусских производителей законтрактовались на площади в ТЦ «Столица», где представительства белорусских брендов занимает более 55% площадей. В частности, в текущий период в «Столицу» пришла фирменная торговля от «Слодыча», «Элемы», Добрушского фарфорового завода и др. Такие ТЦ (ТРЦ) как «Галилео», «Дана Молл», «Замок», «Момо» не имели высокой вакантности. После открытия супермаркета «Гиппо» сократилась вакантность в «Галерея Минск».

 

 
На открытии гипермаркета Green Time в июне.

Спрос

Спрос сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходят во многих торговых центрах. Что касается помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций, — все они в короткие сроки находили новых арендаторов. Рынок спроса постепенно вырабатывает механизмы функционирования в условиях действия санкций.

Несколько менее ожидаемым теперь кажется активный выход на наш рынок локальных российских сетей. И эксперты, и менеджмент этих российских брендов объясняют это тем, что после ухода многих международных компаний активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых являются крайне интересными для ритейлеров и ранее им недоступные (собственники просто не пускали локальных игроков, когда в объекты шли международные сети). Процесс освоения внутреннего рынка может занять весь 2022 год, поэтому ближайшие месяцы большинству из них будет не до наших торговых центров.

Арендные ставки

Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на Евро стали снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к Евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в Евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 Евро) на период до стабилизации ситуации на валютном рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция — существенное укрепление рубля к Евро, и ставки, номинированные в Евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Сложилась ситуация, когда собственники недвижимости оказались в несколько худшем положении, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку, как отмечалось выше, РТО начал снижаться, а по некоторым товарным группам — существенно.

На данный момент ситуация на рынке аренды вышла на некое «плато». От подешевевшего Евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могут, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров также не растет.

Рост выручки ритейлеров, вызванный повышенным спросом на товары первой необходимости, а также на дорогостоящие товары из-за роста курса рубля и проблем на валютном рынке, затем сменился спадом: если по итогам I квартала в Минске динамика РТО составила +6,5%, то уже по итогам полугодия (январь-июнь) − минус 2,8%. Непродовольственная группа товаров ушла в минус по РТО практически на 5%.

NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 47 странах, в 375+ офисах с 6000+ работников.

В Беларуси региональное подразделение NAI Global представлено с 2020 года. Помимо брокериджа, NAI Belarus активно оказывает услуги по оценке, консалтингу, комплексному управлению недвижимостью и строительными проектами. Под управлением NAI Belarus находится более 100 000 кв.м. коммерческой недвижимости.

Источник: https://realt.by/news/article/33985/

Закрыть
«Ставки аренды пробили дно, вакантность — рекордная». Что сейчас происходит с бизнес-центрами Минска
16.06.2022 | Аналитика
«Ставки аренды пробили дно, вакантность — рекордная». Что сейчас происходит с бизнес-центрами Минска
В отличие от рынков жилой и торговой недвижимости, которые за последние годы не единожды демонстрировали свою способность к восстановлению после стрессовых моментов, рынок офисов продолжает стагнировать.
Читать далее

При этом, судя по соотношению спроса и предложения, ожидать улучшения ситуации до конца года не приходится. Таким мнением с Realt поделились в группе компаний «Твоя столица».

Как развивался рынок офисов и куда он пришел?

Рынок офисов Минска подчиняется базовым законам рыночного ценообразования, основанном на соотношении спроса и предложения. Если запрашиваемых площадей не хватает, чтобы удовлетворить предъявляемый к ним спрос, то стоимость офисов будет расти. Как, например, это можно было наблюдать в 2017—2019 годах, когда на фоне экономической стабильности и активного развития белорусского IT-сектора, офисы арендовались очень активно. Причем немало бизнес-центров были арендованы целиком одной компанией.

Обратная ситуация наблюдалась в период с 2014 по 2016 годы, когда ставки аренды и цены продажи снизились на половину. Причин было несколько: во-первых, это начавшийся в 2014 году валютно-финансовый кризис, и в частности, выросший более чем в два раза за два последующих года обменный курс валют. А во-вторых, это массивное появление новых бизнес-центров. За 2013−2016 годы на рынок вышло более 450 тыс. кв. м. офисных площадей, что практически вдвое увеличило объем рынка — с 428 тыс. кв. м. на начало 2013 года до 880 тыс. кв. м. на конец 2016 года.

Стечение подобных факторов было двойным ударом по рынку: резкий рост стоимости аренды (в пересчете на рубли) на переполненном предложением рынке привел к падению ставок и цен.

В результате, летом 2016 года был зафиксирован минимальный уровень ставок предложения аренды на офисы Минска. При этом падение цен продажи продолжалось еще год после окончания снижения ставок — до середины 2017 года. Именно после этого периода ценового спада, аренда офисов стала доминировать на рынке — значительно потеснив куплю-продажу, и практически полностью вытеснив с рынка долевое строительство.

В последующие годы, вплоть до 2020 года ставки аренды постепенно увеличивались, но так и не смогли достигнуть пиковых значений 2013 года, что было прогнозируемо. А по итогам марта 2022 года рекорд был обновлен — по всем классам качества ставки аренды опустились ниже минимального порога 2016 года. И, судя по итогам апреля 2022 года, не собираются останавливаться в своем движении вниз.

На отсутствие положительных изменений и вероятности изменения расстановки сил на рынке офисов до конца текущего года, указывает и продолжающаяся увеличиваться вакантность, поставившая по итогам апреля 2022 года антирекорд — 171 тыс. кв. м. предлагаемых в аренду офисов. За февраль-апрель текущего года этот показатель вырос на 40 тыс. кв. м., из которых больше половины (26 тыс. кв. м.) появились в предложении в апреле.

 

«Большинство заявок — на офисы дешевле 10 евро за метр»

— На сегодняшний день, в отличие от периода 2014−2016 годов, основной причиной рекордной вакантности является совсем не появление новых бизнес-центров, — говорит руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — За последние 2 года на рынок вышли только 3 новых объекта, а их совокупная офисная площадь в общем объеме предлагающихся в аренду офисов занимает всего лишь 18%.

Судя по результатам наших еженедельных мониторингов спроса и предложения, преобладающая часть вакантных офисов появилась в результате отказа от них арендаторов. Например, только за апрель текущего года, предложение пополнилось более 26 тыс. кв. м. офисов, освободившихся после арендаторов, что равнозначно объему офисных площадей тех бизнес-центров, что вышли на рынок за последние 2 года.

Стоит учесть, что не все из указанных площадей фактически свободны по состоянию на текущий момент времени. Все потому, что офисы попадают в предложение заблаговременно до того момента, как предыдущий арендатор фактически покинет площади (как минимум, за месяц, а в среднем — за 3−4). Однако с учетом того, что выбор офиса и прочие юридические согласования документов могут занимать несколько месяцев, то фактически мы получаем объективную цифру по вакантности.

По словам Руслана Орлова, сегодня основной массив спросовых заявок обусловлен желанием арендаторов либо уменьшить арендуемые площади (из-за уменьшения кадрового состава), либо переехать в более бюджетный по стоимости офис. Причем это относится в том числе и к компаниям IT-сферы. В любом случае, обе причины имеют под собой желание уменьшить затраты на аренду. Чему способствует рекордно большой объем предложения.

На этом фоне во втором квартале текущего года ценовой спрос продолжил тенденцию предыдущих периодов к снижению запрашиваемых ставок. В результате, более 60% всех поступающих заявок на аренду офиса сегодня приходится по ставке «до 10 евро», а диапазон «от 15 до 20 евро» сузился до 3% спроса. При этом в диапазоне «более 20 евро» во втором квартале активность совсем пропала.

«В самом сложном положении — бизнес-центры класса «А»

— Как это не удивительно, но лучше всех сегодня чувствуют собственники ухоженных офисов классов «В» и «С». Как правило, они имеют маленькую площадь (до 150 кв. м.) и были приобретены (построены) еще во времена расцвета долевого строительства по «доступным ценам». В результате чего эти офисы находятся на острие непритязательного массового спроса. Безусловно, в этом сегменте конкуренция тоже не маленькая, но реальность такова, что сегодня все больше потенциальных арендаторов на первое место при выборе офиса ставят стоимость аренды. И по этому параметру аккуратные и небольшие офисы классов «В» и «С» находятся в выигрыше, за счет того, что могут предложить потенциальным арендаторам демократичные стоимости аренды.

В самом сложном положении находятся бизнес-центры классов «А» и «В+», которые вышли на рынок в последние годы. Это подтверждает и тот факт, что большинство из них заполнены менее чем наполовину, говорит Орлов.

— А некоторые и вовсе можно назвать пустыми. Понятно, что в такой ситуации все ранее прогнозируемые показатели по доходности и окупаемости уже стали недействительными. Как и приемы по привлечению арендаторов. Сегодня (как и в любые серьезные стрессовые периоды), в ситуации продолжающихся международных волнений и обусловленных ими санкций, компании-арендаторы вынуждены идти на сокращение кадровой численности и всеми возможными способами уменьшать статьи расходов. В результате, для многих из них престижность локации офиса, его класс качества и т. п. факторы, переходят в разряд второстепенных. И это важно понимать собственникам не только тех бизнес-центров, кто испытывает трудности с заполнением, но и тех, у кого вакантность низкая. Сегодня выигрывает тот, у кого есть арендатор, либо тот, кто располагает обширной и постоянно обновляющейся базой спроса, которая позволит в кратчайшие сроки найти нового арендатора. Потому как при наблюдающемся профиците предложения офисов и динамике развития ситуации на международной арене, до конца года положительных изменений ожидать не приходится. А скорее, даже наоборот — наблюдаемые в настоящий момент негативные тенденции, будут в той или иной степени, прогрессировать.

Источник: https://realt.by/news/article/33392/ 

Закрыть
«Весь маркетинг — три листа А4». В Green City рассказали, сколько человек посетило ТРЦ за пять лет
26.05.2022 | Аналитика
«Весь маркетинг — три листа А4». В Green City рассказали, сколько человек посетило ТРЦ за пять лет
Сегодня исполнилось пять лет со дня открытия ТРЦ Green City в Каменной Горке. По этому поводу соучредитель торгового центра рассказал, сколько человек посетило Green City за это время. Вспоминаем, как вообще возник этот ТРЦ и как у него поменялись хозяева
Читать далее

Соучредитель компании «ЕвроСтэпГруп», которая управляет Green City, Александр Курач сегодня написал у себя в фейсбуке, что ТРЦ открылся ровно пять лет назад.

— Весь маркетинг на открытие состоял из трех листов формата А4, и в первый день привлек более 9 тысяч трафика. За все время работы торговый центр посетили 59 843 385 человек. Спасибо всем!, — написал он.

Как строился Green City

ТРЦ на пересечении улиц Кунцевщина и Притыцкого начали строить в 2012 году. Реализовывала проект компания «ЕвроСтэпГрупп» российского бизнесмена Николая Ивановского и Президентский спортивный клуб. Но после кризиса 2014 года стройка постепенно застопорилась, хотя объект был почти готов.

В 2016—2017 годах компанию «ЕвроСтэпГрупп» купил Технобанк, соучредителем которого является бизнесмен Игорь Курач. И он со своим братом Александром начали лично разруливать ситуацию с этим ТРЦ.

— Мы выступаем как реаниматоры бизнеса. Вытаскиваем глубоко убыточные проекты, за которые никто не берется. Мы работаем как предприниматели, которые вникают в суть бизнеса, — рассказывал тогда Игорь Курач.

В итоге Green City достроили в начале 2018 года и открыли ТРЦ. Общая площадь — 83 тысячи квадратных метров.

Новые хозяева также построили в ТРЦ крытый паркинг, сделали отдельный фудкорт и планируют пристроить к зданию кинотеатр.

Какие крупные бренды зашли в ТРЦ

ТРЦ Green City в числе прочего работают магазины Zara, Bershka, Stradivarius, New Yorker.

Якорный оператор — гипермаркет Green. В ТРЦ работает также парк виртуальных развлечений.

 

Источник: https://realt.by/news/article/33389/

Закрыть