© ООО "Шафаг 88", 2022.
Все права защищены
Поводом для проведения круглого стола стало принятие Закона № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» от 18 июля 2022 г. приостанавливает возможность участникам рынка определять ставки аренды в иностранной валюте. Компаниям дается 2 месяца на приведение договоров в соответствие с законодательством, и с 23 сентября по мнению законодателя белорусский бизнес должен начать жить в новом правовом поле. Эта ситуация заставляет искать новые способы определения и индексации ставок аренды.
Ольга Цуран, заместитель председателя правления, куратор корпоративного бизнеса ЗАО «МТБанк»
Александр Антонов отметил, что Закон можно истолковать по-разному. При формальном прочтении, только арендодатели временно утратят право устанавливать валютные привязки - будут не вправе «заставлять» арендаторов в договорах аренды их фиксировать. Договор – это соглашение двух сторон и если арендатор согласен на «валютную привязку», то при таком прочтении Закона «валютные привязки», установленные по инициативе арендатора или в результате переговоров, по-прежнему будут допустимы. Для подтверждения правомерности такого прочтения нормы Закона, юрист порекомендовал дождаться официальных разъяснений. Если же разъяснения будут более широко толковать новую норму права, представитель REVERA предложил ряд альтернативных вариантов: индексация (например, на индекс потребительных цен), заключение регулярных дополнительных соглашений о пересмотре размера арендной платы.
При этом спикер отметил, что существует вероятность того, что достаточно большое количество игроков попытаются воспользоваться этой ситуацией, чтобы «соскочить» с невыгодного договора аренды. Самый простой способ в нынешней ситуации – это сослаться на невозможность договориться с арендодателем об условиях арендной платы. И формально, если в ответ на письменное уведомление арендатора арендодатель не предпримет никаких действий, то с 23 сентября 2022 фактически прежнего договора существовать не будет. Потому что по белорусскому праву арендная плата – это существенное условие договора, поэтому если оно не обусловлено в договоре, значит договора нет. Александр порекомендовал в этой ситуации своевременно реагировать на письма от арендаторов и при получении такового до 23 сентября 2022 года направить в ответ письменное предложение о пересмотре условий договора.
Денис Четвериков, управляющий директор независимой консалтинговой компании «Коллиерз», отметил, что нововведение носит скорее позитивный эффект только для арендаторов и то, на коротком временном отрезке до 2-3 лет. При этом сейчас на рынке наблюдается 3 основных стратегии анализа текущей ситуации:
Эксперт перечислил различные инструменты привязки ставки аренды, встречающиеся в настоящий момент или обсуждаемые участниками рынка: изменение цен на золото, привязка к валютной корзине, ставке рефинансирования и проч. Среди всех инструментов, одним из наиболее близких к изменению курса евро за последние 10 лет по отношению к рублю в сумме, является изменение индекса потребительских цен.
Один из крупнейших минских девелоперов, собственник группы компаний «Сигмаполюс» Виталий Синицкий отметил, что подавляющее число объектов на рынке построено с привлечением валютных кредитов, в валюте же были рассчитаны и бизнес-планы. Если для торговой недвижимости есть понятная и применяемая альтернатива валютной привязке – процент от оборота, то для офисной недвижимости таких альтернатив особо нет.
В заключение дискуссии заместитель председателя правления МТБанка Ольга Цуран отметила, что банки заняли выжидательную позицию и стараются воздерживаться от применения карательных санкций к клиентам, готовы рассматривать корректировки бизнес-планов. При этом большие риски для банков несет не законодательное нововведение, а заметно возросший уровень вакантности объектов недвижимости. В пределах своих возможностей банки готовы идти на помощь девелоперам, в том числе путем рефинансирования кредитов.
«В сфере девелопмента банк является важным стейкхолдером. Во-первых, потому что средства на строительство объектов застройщики получают именно от финансовых институтов. Во-вторых, потому что банк берет на себя существенную нагрузку при изменениях и колебаниях на рынке.
Сейчас в сфере недвижимости происходит перекос в сторону арендатора, поэтому важно всем сторонам договариваться и находить совместные решения и баланс интересов. Например, Банк может предложить интересный инструмент хеджирования валютных рисков арендодателя. Есть возможность заключить совместную программу финансирования, при которой арендатор вносит предоплату за съем квартиры на полгода/год за счёт кредита банка и таким образом каждый месяц привычно погашает свою обычную арендную плату, только банку. А арендодатель сразу получает определённую сумму за аренду, которую в том числе может выгодно направить и на досрочное погашение валютных кредитов. Проценты при этом, за счёт снижения риска, арендодатель может взять на себя. Такую программу рассрочки для бизнеса МТБанк предлагает через новый продукт - ЗАРАЗ. По новому финансированию для бизнеса рекомендуем посмотреть программы Банка Развития», — отметила Ольга Цуран.
По окончании выступлений спикеров, гости мероприятия также высказывали свое мнение. Так, партнер консалтинговой компании Андрей Алешкин отметил, что им был направлен ряд запросов для разъяснения нововведений и предложений по их отмене. Эксперт выразил уверенность, что только объединившись, арендодатели и арендаторы смогут выработать взаимоприемлемые решения.
Источник: https://belretail.by/article/v-sfere-nedvijimosti-segodnya-proishodit-perekos-v-storonu-arendatora
Несмотря на то, что в этом году в Беларуси ввели в строй пока всего один крупный торговый объект, ситуацию на отечественном рынке ритейла нельзя назвать плачевной. В Минске не наблюдается заметного роста вакантности или резкого снижения арендных ставок. В отличие от той же России, белорусский рынок торговой недвижимости находится в более выигрышном положении. Уход международных брендов у нас не носил массовый характер, а собственникам не приходилось сталкиваться с досрочным прекращением контрактов по аренде. О том, какие изменения произошли на рынке за полгода, нам рассказали в представительстве международной консалтинговой компании NAI Global в Беларуси.
Первое полугодие 2022 года на рынке ритейла и торговой недвижимости знаменательно тем, что впервые с 2020 года в Минске был введен в строй крупный торговый объект. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»). В июне на улице Рудобельской, 3 открылся ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, составила 33 тыс. кв. м.
Название улицы Рудобельской практически неизвестно минчанам. Это − квартал, где строится ЖК «Малая Родина», между улицами Кабушкина и Шишкина, рядом с 4-ой детской больницей.
В высокой стадии готовности также находятся проекты ТРЦ Mega Park и Minsk City Mall. И если по последнему объекту очень высока вероятность открытия уже в начале осени (уже ведется набор персонала в якорный гипермаркет сети Green), то ситуация с ТРЦ Mega Park по-прежнему остается неопределенной. Сейчас ситуация вокруг объекта такая, что его проблематично как ввести в эксплуатацию, так и продать. Инвестор проекта — компания с литовским капиталом, что в современных условиях делает проблематичным эксплуатацию и управление объектом представителями инвестора.
Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представлен более, чем 1423 тыс. кв.м.
В первом полугодии 2022 года заметного роста вакантности не произошло, поскольку существует умеренный спрос на торговые площади, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера, как это было характерно для рынка России. Ряд международных брендов, которые прекратили (приостановили) деятельность в России, не ушли с белорусского рынка. Да и непосредственно представительство мировых брендов на нашем рынке − более скромное. В сложившейся ситуации то, что наш рынок менее насыщен известными международными брендами, оказался преимуществом для торговых центров.
В итоге, ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов по аренде площадей (за редким исключением). Для сравнения, в России уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с тем, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов и вовсе осталась под вопросом. И даже в тех торговых центрах, где ушедшие компании арендовали 25−30% площадей — это было ощутимо.
В Минске вакантность изменилась несущественно. Из-за закрытия отдельных магазинов она стала выше, но данное явление логичнее назвать не ростом, а коррекцией в сторону увеличения, поскольку реальный рост составил всего 0,3−0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывающимися торговыми точками.
Так, за прошедшие полгода новые открытия были в таких имеющих вакантность объектах как «Палаццо» и «Даймонд Сити». Новые магазины белорусских производителей законтрактовались на площади в ТЦ «Столица», где представительства белорусских брендов занимает более 55% площадей. В частности, в текущий период в «Столицу» пришла фирменная торговля от «Слодыча», «Элемы», Добрушского фарфорового завода и др. Такие ТЦ (ТРЦ) как «Галилео», «Дана Молл», «Замок», «Момо» не имели высокой вакантности. После открытия супермаркета «Гиппо» сократилась вакантность в «Галерея Минск».
Спрос сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходят во многих торговых центрах. Что касается помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций, — все они в короткие сроки находили новых арендаторов. Рынок спроса постепенно вырабатывает механизмы функционирования в условиях действия санкций.
Несколько менее ожидаемым теперь кажется активный выход на наш рынок локальных российских сетей. И эксперты, и менеджмент этих российских брендов объясняют это тем, что после ухода многих международных компаний активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых являются крайне интересными для ритейлеров и ранее им недоступные (собственники просто не пускали локальных игроков, когда в объекты шли международные сети). Процесс освоения внутреннего рынка может занять весь 2022 год, поэтому ближайшие месяцы большинству из них будет не до наших торговых центров.
Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на Евро стали снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к Евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в Евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 Евро) на период до стабилизации ситуации на валютном рынке.
Уже с апреля пошла обратная тенденция — существенное укрепление рубля к Евро, и ставки, номинированные в Евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Сложилась ситуация, когда собственники недвижимости оказались в несколько худшем положении, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку, как отмечалось выше, РТО начал снижаться, а по некоторым товарным группам — существенно.
На данный момент ситуация на рынке аренды вышла на некое «плато». От подешевевшего Евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могут, поскольку выручка арендаторов-ритейлеров также не растет.
Рост выручки ритейлеров, вызванный повышенным спросом на товары первой необходимости, а также на дорогостоящие товары из-за роста курса рубля и проблем на валютном рынке, затем сменился спадом: если по итогам I квартала в Минске динамика РТО составила +6,5%, то уже по итогам полугодия (январь-июнь) − минус 2,8%. Непродовольственная группа товаров ушла в минус по РТО практически на 5%.
NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 47 странах, в 375+ офисах с 6000+ работников.
В Беларуси региональное подразделение NAI Global представлено с 2020 года. Помимо брокериджа, NAI Belarus активно оказывает услуги по оценке, консалтингу, комплексному управлению недвижимостью и строительными проектами. Под управлением NAI Belarus находится более 100 000 кв.м. коммерческой недвижимости.
Источник: https://realt.by/news/article/33985/
При этом, судя по соотношению спроса и предложения, ожидать улучшения ситуации до конца года не приходится. Таким мнением с Realt поделились в группе компаний «Твоя столица».
Рынок офисов Минска подчиняется базовым законам рыночного ценообразования, основанном на соотношении спроса и предложения. Если запрашиваемых площадей не хватает, чтобы удовлетворить предъявляемый к ним спрос, то стоимость офисов будет расти. Как, например, это можно было наблюдать в 2017—2019 годах, когда на фоне экономической стабильности и активного развития белорусского IT-сектора, офисы арендовались очень активно. Причем немало бизнес-центров были арендованы целиком одной компанией.
Обратная ситуация наблюдалась в период с 2014 по 2016 годы, когда ставки аренды и цены продажи снизились на половину. Причин было несколько: во-первых, это начавшийся в 2014 году валютно-финансовый кризис, и в частности, выросший более чем в два раза за два последующих года обменный курс валют. А во-вторых, это массивное появление новых бизнес-центров. За 2013−2016 годы на рынок вышло более 450 тыс. кв. м. офисных площадей, что практически вдвое увеличило объем рынка — с 428 тыс. кв. м. на начало 2013 года до 880 тыс. кв. м. на конец 2016 года.
Стечение подобных факторов было двойным ударом по рынку: резкий рост стоимости аренды (в пересчете на рубли) на переполненном предложением рынке привел к падению ставок и цен.
В результате, летом 2016 года был зафиксирован минимальный уровень ставок предложения аренды на офисы Минска. При этом падение цен продажи продолжалось еще год после окончания снижения ставок — до середины 2017 года. Именно после этого периода ценового спада, аренда офисов стала доминировать на рынке — значительно потеснив куплю-продажу, и практически полностью вытеснив с рынка долевое строительство.
В последующие годы, вплоть до 2020 года ставки аренды постепенно увеличивались, но так и не смогли достигнуть пиковых значений 2013 года, что было прогнозируемо. А по итогам марта 2022 года рекорд был обновлен — по всем классам качества ставки аренды опустились ниже минимального порога 2016 года. И, судя по итогам апреля 2022 года, не собираются останавливаться в своем движении вниз.
На отсутствие положительных изменений и вероятности изменения расстановки сил на рынке офисов до конца текущего года, указывает и продолжающаяся увеличиваться вакантность, поставившая по итогам апреля 2022 года антирекорд — 171 тыс. кв. м. предлагаемых в аренду офисов. За февраль-апрель текущего года этот показатель вырос на 40 тыс. кв. м., из которых больше половины (26 тыс. кв. м.) появились в предложении в апреле.
— На сегодняшний день, в отличие от периода 2014−2016 годов, основной причиной рекордной вакантности является совсем не появление новых бизнес-центров, — говорит руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. — За последние 2 года на рынок вышли только 3 новых объекта, а их совокупная офисная площадь в общем объеме предлагающихся в аренду офисов занимает всего лишь 18%.
Судя по результатам наших еженедельных мониторингов спроса и предложения, преобладающая часть вакантных офисов появилась в результате отказа от них арендаторов. Например, только за апрель текущего года, предложение пополнилось более 26 тыс. кв. м. офисов, освободившихся после арендаторов, что равнозначно объему офисных площадей тех бизнес-центров, что вышли на рынок за последние 2 года.
Стоит учесть, что не все из указанных площадей фактически свободны по состоянию на текущий момент времени. Все потому, что офисы попадают в предложение заблаговременно до того момента, как предыдущий арендатор фактически покинет площади (как минимум, за месяц, а в среднем — за 3−4). Однако с учетом того, что выбор офиса и прочие юридические согласования документов могут занимать несколько месяцев, то фактически мы получаем объективную цифру по вакантности.
По словам Руслана Орлова, сегодня основной массив спросовых заявок обусловлен желанием арендаторов либо уменьшить арендуемые площади (из-за уменьшения кадрового состава), либо переехать в более бюджетный по стоимости офис. Причем это относится в том числе и к компаниям IT-сферы. В любом случае, обе причины имеют под собой желание уменьшить затраты на аренду. Чему способствует рекордно большой объем предложения.
На этом фоне во втором квартале текущего года ценовой спрос продолжил тенденцию предыдущих периодов к снижению запрашиваемых ставок. В результате, более 60% всех поступающих заявок на аренду офиса сегодня приходится по ставке «до 10 евро», а диапазон «от 15 до 20 евро» сузился до 3% спроса. При этом в диапазоне «более 20 евро» во втором квартале активность совсем пропала.
— Как это не удивительно, но лучше всех сегодня чувствуют собственники ухоженных офисов классов «В» и «С». Как правило, они имеют маленькую площадь (до 150 кв. м.) и были приобретены (построены) еще во времена расцвета долевого строительства по «доступным ценам». В результате чего эти офисы находятся на острие непритязательного массового спроса. Безусловно, в этом сегменте конкуренция тоже не маленькая, но реальность такова, что сегодня все больше потенциальных арендаторов на первое место при выборе офиса ставят стоимость аренды. И по этому параметру аккуратные и небольшие офисы классов «В» и «С» находятся в выигрыше, за счет того, что могут предложить потенциальным арендаторам демократичные стоимости аренды.
В самом сложном положении находятся бизнес-центры классов «А» и «В+», которые вышли на рынок в последние годы. Это подтверждает и тот факт, что большинство из них заполнены менее чем наполовину, говорит Орлов.
— А некоторые и вовсе можно назвать пустыми. Понятно, что в такой ситуации все ранее прогнозируемые показатели по доходности и окупаемости уже стали недействительными. Как и приемы по привлечению арендаторов. Сегодня (как и в любые серьезные стрессовые периоды), в ситуации продолжающихся международных волнений и обусловленных ими санкций, компании-арендаторы вынуждены идти на сокращение кадровой численности и всеми возможными способами уменьшать статьи расходов. В результате, для многих из них престижность локации офиса, его класс качества и т. п. факторы, переходят в разряд второстепенных. И это важно понимать собственникам не только тех бизнес-центров, кто испытывает трудности с заполнением, но и тех, у кого вакантность низкая. Сегодня выигрывает тот, у кого есть арендатор, либо тот, кто располагает обширной и постоянно обновляющейся базой спроса, которая позволит в кратчайшие сроки найти нового арендатора. Потому как при наблюдающемся профиците предложения офисов и динамике развития ситуации на международной арене, до конца года положительных изменений ожидать не приходится. А скорее, даже наоборот — наблюдаемые в настоящий момент негативные тенденции, будут в той или иной степени, прогрессировать.
Источник: https://realt.by/news/article/33392/
